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警惕:返租商铺不得不防的五大陷阱

发布时间:2014-01-15 浏览次数:3280次 来源:长沙转门面网

对普通投资者来说,商铺“售后返租”是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年,投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报,不仅跑赢CPI升幅,而且相较于投资住宅和写字楼的投资回报率更是高出许多,但商业地产专家提醒投资者,在“返租”貌似丰厚的回报背后,其实隐藏着不少的陷阱与风险。本期投资客记者盘点出目前返租市场中的“五宗罪”,供你参考。

1:抬高铺价返租,透支升值空间

成都大多带返租的商场铺,如果没有一次性扣除所谓的2-5年的“返租”租金,其售价远比同类型商铺市场价高出许多。如某商铺均价4万多元/平方米,扣除优惠折扣和返租租金,折算下来均价还要2万-3万元/平方米,但记者在同区调查时却发现,该区域商场铺价位实际成交价格在1.5万-2万元/平方米,某商铺扣除“返租”租金,实质上单价比市场价还要略高一些。

一个市值仅1.5万元/平方米的商铺,开发商将其提高到3万元/平方米并承诺10年返租卖出,小业主年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,10年后,投资者虽然租金收益为铺价的80%(每年8%×10年),共收到租金2.4万元/平方米。但投资者如果此时将商铺出售,也只能卖到1.5万元/平方米,实际房产收益为50%,卖出后亏了一半,因此投资在每平方米商铺上的实际年收益率也只有:(2.4万元—1.5万元)/3万元/10年=3%,远不及开发商宣称的“8%”的年收益率。

投资提醒:时下“返租”已成了开发商卖商铺的一种包装、营销手法。这种“返租”虽然貌似很丰厚,但其实“羊毛出在羊身上”,早在开售前,开发商就已把返租租金加到商铺的售价中,通常都会将售价提高三成左右(小区网 论坛)来进行销售,因此即使所有返租租金一次性在楼价里减扣,开发商也不会亏本。如果能顺利地再将商铺租出去,开发商可另赚一笔;如果租不出去,开发商也可以全身而退。而投资者不但得不到返租期间的租金收入,更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间,可说是承受了双重损失。

2:经营不善,开发商人去楼空

目前市场上在售的带返租的商铺,大多是商场铺或批发市场商铺。业内人士指出,这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况,只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场,商铺租金回报和升值前景才有保障。如果开发商卖完便悄然离场、招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了,小业主的投资就会血本无归。

投资提醒:商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就贸然下手。购买前先应调查清楚项目的地理位置和商圈环境,考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求,交通是否方便等等;其次是项目的经营团队是不是有成功的运作经验,有没有能力经营起来;再次还要看开发商的实力和资历,这主要是判断开发商会不会卷款离场的依据。值得提醒的是,目前有些在售商场铺虽然是品牌开发商楼盘的裙楼商业,但产权早已易主,跟原来的开发商全无关联,投资者切勿盲目追随品牌,应查看相应的法律文书及相关资料后再做决定。

3小铺合并出租,办不了房产证

为吸引小投资客,不少开发商在卖铺时尽量降低门槛,将商铺切成了几平方米大的“微型铺面”出售,同样带返租条件。记者调查目前成都在售的返租商铺中,有的建筑面积甚至只有三四平方米,实用面积还不到2平方米,10余万便可购买的准入门槛看似包容,允许更多的中小型投资者进入。但这部分商铺卖出后,为了方便招商,开发商又经常会根据商户的要求将小商铺合并出租,这就造成小商铺间没有界址,根本无法测绘,也办不了房产证。

投资提醒:业内专家提醒,部分带返租的商铺交楼后业主实际上并不能及时收楼,因此对商铺也就丧失了处置权,如果开发商直接将商铺合并或分拆出租,根本无法通过规划验收,房产证也不可能如期办出。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,如果因开发商原因而办不了房产证的,开发商就要承担违约责任,延迟办证的违约责任属于严格责任,开发商不得以业主没有损失作为抗辩理由。如果开发商拒不承担责任,购房者可通过司法途径追究。

4“长租约”商铺返租

部分在售的一些商业项目根本不是产权铺,销售方卖出的实质上只是一张长期租约,而且还要求投资者提前付20年的租金。因为没有产权,有的一间商铺被同时“租”给了多个人,就算有貌似丰厚的返租回报,仍难掩无产权的危机。这种情况多出现在东南沿海一带,在广州、东莞等地,该类商铺尤为普遍。广东省流通业商会执行会长黄文杰认为,广州不少专业市场或是临建物业或由旧厂房改造,只有物业使用权而没有产权。投资不带产权的商铺,出了问题,投资者的追讨难度大,所以应更加慎重。

投资提醒:杨大军律师指出,按国家规定,超过20年的物业经营权是不允许转让的,如果开发商一次性收取30年的商铺租金肯定是违法的。如果是20年以内的长租约,虽然是合法的,但却容易让“有心人”打“擦边球”,利用高额返租回报吸引商铺投资者,通过转租形式一次性向他们收取十多二十年商铺租金,等于从投资者手中圈了一大笔钱后,再分月、分年付给投资者高额利息。而开发商拿着圈到的钱去做二次投资,一旦投资失败,资金链断裂,商铺投资者的返租回报就成了泡影。因此,投资客在购买时时一定要了解清楚商铺是否有产权,是否存在抵押,有抵押的要在开发商办理涂销抵押后再付房款。

5:旧裙楼商铺包装上市,产权年限短

商业物业产权一般为40年,但目前,除个别一手商铺拥有40年产权外,绝大多数商场铺和专业市场商铺销售时产权都不足40年。记者调查发现,成都不少在售的商业项目是由闲置多年的裙楼商铺重新包装上市的,产权已大大缩水了十几年,不少项目剩下20多年产权,再扣除返租年限,交回到投资客手中只剩下20年出头的产权了。

投资提醒:对商铺来说,产权年限就意味着业主收租或经营收益的年限,商铺产权到期就要交高额的地价才能继续使用,直接影响到投资回报。所以买铺前一定要先了解清楚商铺剩下的产权年限,衡量投资是否划算。

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